從月初的上海離婚買房潮，到上市公司*S T寧通B欲賣北京學區房保殼，再到深圳6平方米“鴿子籠”售價高達88萬，光怪陸離的奇葩事件在這個9月接連上演。不僅如此，近日招商銀行上海分行在上海地區推出“有房就貸”產品，只要客戶在上海有房，無論是貸款已結清還是仍在貸款中，都有適合的貸款產品可以申請。另外，銀行也在不斷釋放房貸收緊的信號。建設銀行近日在天津提高外地人購房首付；上海銀監局發文規范銀行與中介合作，對于有給購房者提供或參與首付款或者尾款等融資、曾制造或參與制造假按揭等5項行為的房地產中介，銀行應立即終止合作并將其列入黑名單報送上海銀行同業公會。

 

　　“全球前12大高房價城市中，中國作為發展中國家占了4席。地價高企，居民恐慌性搶房，新增貸款中大部分是房貸，這些都已經釋放泡沫化信號”，方正證券首席經濟學家任澤平表示，當前中國房地產已呈現出泡沫跡象，貨幣超發和低利率刺激了新一輪房價、地價暴漲，絕對房價已經偏高。

 

 

　　對于招商銀行上海分行推出“有房就貸”產品一事，招行相關人士昨天回應南都記者采訪時表示，該產品僅針對上海客戶，因為當地產權部門可以做二次抵押，所以將二次抵押作為風險管理的輔助手段，貸款還是以個人信用情況為主。

 

　　廣、深等地是否有類似的房貸產品？上述招行人士表示，全國范圍都有，但“有房就貸”系列產品是聚焦優質“有房客群”，基于客戶的信用狀況、資產實力等綜合風險因素，為客戶提供一站式融資服務。不過，無論是招行還是他行的按揭客戶，在按揭結清之前主要根據其信用狀況給予小額信用貸款，并非二次抵押再貸款。

 

　　與“房抵貸”不同的是，二次抵押貸款不需要結清首次買房的貸款。招行也解釋，該產品以抵押為主，對于特別優質的客群可以適當辦理小額信用貸款。該貸款嚴禁用于購房、炒股、投資等國家禁止的用途。因此，用途合規清晰，也不存在提高購房者杠桿比例的問題。

 

　　但有專家認為，招行支持未還清貸款房產二次抵押的做法類似次貸危機之前的房地產市場，存在較高風險。

 

　　昨天，某股份制銀行個貸部的負責人向南都記者表示，目前廣州的銀行基本沒有做房產的二次抵押再貸款，主要還是小貸公司等民間金融機構做得比較多，因為二次抵押的風險比較大，最主要的風險點在于二次抵押的處置權排后，處置落實的第一身位人要在一押償付后才能處置。

 

　　廣州房衛士按揭專家鄭大源昨天向南都記者表示，廣州主流銀行不接受有貸款未還清的貸款，二押難度很大，除非在本行申請，將已經還掉的貸款再次貸出來。比如某客戶有房產、去某銀行貸款，當時借款100萬，現在還款10萬，尚欠90萬，那么可以找這個銀行貸款1 0萬，這個意義就不大。

 

　　另一家股份行廣州分行個貸部負責人也向南都記者表示，不做二次抵押再貸款，根據房產的再貸款也是針對企業高管才給予放款，主要根據信用狀況以及關聯企業對銀行的貢獻度。該負責人表示，二次抵押貸款最主要的風險在于沒有第二還款來源，招行上海分行做“有房就貸”是看重上海房產價格的快速上漲，如果出了問題，第一時間查封，應該可以追回成本。但如果遇到房價下跌，則可能會出現較大風險。

 

　　動向：有銀行收緊部分城市房貸

 

　　在資產荒的背景下，房貸和房企仍然被視為優質資產。上市銀行中報發布會上，多家銀行的高管都表達了下半年將在房貸上繼續發力。在五大國有商業銀行紛紛進入房地產業信貸市場的帶動下，其他股份制銀行亦不甘示弱。

 

　　但隨著樓市瘋狂和房貸杠桿的加大，越來越多的地方政府加入了收緊購房政策的行列。目前已有9個一、二線城市接連出臺了調控措施，包括限購及限購升級、限貸升級、房價限漲幅、限地價競房價、熔斷搖號等。

 

　　近日，一條關于建行限購限貸的傳言引發關注。據了解，中國建設銀行天津市分行住房金融與個人信貸部于9月22日發布的《關于明確京、冀等戶籍客戶辦理按揭貸款相關事項的通知》中規定：非京、冀戶籍外地客戶，首套首付比例不低于40%，利率執行基準利率0.9倍，非首套首付比例不低于50%，利率執行基準利率1.1倍。

 

　　昨日，南都記者走訪廣深兩地的五大行發現，近期房貸市場比較穩定，與前期保持一致。其中，廣州地區仍維持首套首付三成、利率8.5折，而深圳首套首付三成、利率9折不變。

 

　　深圳市住房研究會常務會長陳藹貧接受南都記者采訪時表示，此前深圳樓市的大幅上漲積累了一定風險，近期處于調整階段。“市場走到現在，種種跡象都表明進入了觀望狀態，特別是房價一路上漲而成交量走低，量價背離就是市場進入拉鋸戰的一個重要信號。”

 

　　除了銀行在部分城市收緊房貸提高首付門檻以外，作為本輪房價上漲最瘋狂的上海，也在不斷規范房貸市場。上海銀監局辦公室于9月22日印發了《上海銀監局辦公室關于進一步規范轄內商業銀行與房地產中介機構業務合作管理的通知》，以進一步規范銀行業金融機構與房地產中介業務的合作管理。

 

　　同策咨詢研究部總監張宏偉對南都記者表示，上半年已經查處過不少中介，上海銀監局此次發文是為了進一步強化規范中介的操作。他還稱，目前市場相對火熱，投機客利用加杠桿的方式進行投機，通過文件防止投機客通過加杠桿的方式干擾市場走勢。

 

　　有大型銀行個貸部資深人士稱，雖然最近個人住房按揭業務再度火爆起來，但由于前期查處比較嚴厲，暫時沒發現違規操作頻發。

 

　　值得注意的是，如果中介機構向商業銀行推薦的個人住房貸款中，集中爆發不良貸款，這種情況也被視為違規。前述人士稱，房產中介負責貸款業務的人員由于手上業務較多，各家銀行都想與其搞好關系，因此其實中介的話語權反而比較大。

 

　　觀點：銀行過分熱衷房貸催生“鬼胎”

 

　　本輪樓市只漲不跌“神話”的主要因素，是當前樓市成為各路資金流入的投資、投機和消費熱點，杠桿刺激加劇了房價飛漲。中國農業銀行湖南省分行特約研究員雷振華撰文指出，中國經濟領域樓市只漲不跌的“奇景”，與其說是公眾追捧的結果，不如說是銀行過分熱衷房貸催生的“鬼胎”。

 

　　“深圳樓市的杠桿水平，放到全國來比有過之而無不及”，陳藹貧坦言，市場內外甚至普通人都已對樓市高杠桿形成共識。

 

　　雷振華認為，這勢必會誘導各家銀行錯誤地認為只要房地產信貸市場不斷做大，壟斷了整個金融資源，國家就不會過多地干預房地產業，房地產業在今后一個時期仍然會經久不衰，信貸投放就不會有風險。

 

　　海通證券首席宏觀債券分析師姜超表示，上半年地產銷售額同比增長近50%，但居民購房使用的交易杠桿已近六成，邊際杠桿率接近極限。

 

　　對于樓市的瘋漲，中國社科院金融研究所研究員、青島大學經濟學院教授易憲容在接受南都記者采訪時表示，貨幣超發論、供需失衡論不是此輪樓市非理性狂奔的根本原因。“作為一個完全由投資投機為主導的住房市場，住房已經完全成為投資工具，或投資品。”

 

　　“正因為當前中國房地產市場瘋狂是由投機炒作者所主導及支撐，這必然造成整個社會完全分裂為對立的兩極”，易憲容表示，即便是恐慌入市的購房者，也被高昂的房價拋在身后，最終造成絕大多數居民財富占有比重進一步降低，這些居民的消費能力嚴重弱化及擠出。

 

　　易憲容認為，目前因城施策對投機者而言，在稅收、信貸政策、首付比例甚至銀行審核貸款上都提供了套利的空間。如果政府的房地產調控政策不從信貸及稅收政策入手，各自為政，只會讓當前房地產市場價格瘋狂由一個城市轉向另一個城市，最后把社會財富全面向少數人轉移，造成更嚴重的財富分配兩極分化。