賣地成績理想，多個新盤又搶閘推出，本港樓市成交轉趨熾熱，加上美國一如預期，維持利率不變，息口敏感的地產股近日跑贏大市，倘若打算長地產股作收息，可留意新地(016)及新世界發展(017)。香港商報記者　林德芬

 

　　美國議息前夕，本港樓價有升無跌，上周三，中原經紀人指數CSI報85.66點，反映議息結果無礙香港樓價續向上。市場普遍看好本港樓市，大摩最新報告指，預期明年本港樓價上升5%，寫字樓租金上升5%，零售租金跌5%，該行維持對本港地產業「吸引」的行業評級。

 

　　大摩指，雖然首季樓市疲弱，但隨著買家的負擔能力改善，今年首8個月的樓價累計仍升1%；寫字樓租金年初至今累升3%，符合該行預期；商場租金則跌1%。大摩相信，住宅樓價明年會持續上升，主要由於按揭息率低企及需求持續；寫字樓的供應有限，故租金料繼續上升；而過去18個月零售銷售下跌，將拖累零售租金。

 

　　新地派息穩健 股息回報率逾3%

 

　　多個新盤銷情交投暢旺，除了需求持續外，內地買家重返本港樓市，也直接刺激銷情。野村證券最新報告指，雖然近期樓價上升0.9%，但該行維持審慎看法，主要由於供應增加，而且本地負擔能力亦變弱，但樓價仍然有上行風險，因為內地買家自去年中期開始，又再回到本地住宅市場，上季一手物業銷售額有25.2%來自內地買家。

 

　　綜觀本地地產股，新地的派息可謂最穩健。資料顯示，新地去年純利按年微升5%，賺326.66億元，但派末期息2.8元，其股息回報率3.25%。新地售樓成績也不俗，截至6月底，新地去年全年物業銷售收益為433.56億元，來自物業銷售的溢利為117億元，按年升近60%。按所佔權益計算，新地在年內錄得破紀錄的合約銷售總額約407億元。自今年7月起計算的合約銷售總額超過120億元。

 

　　新世界重組後發展前景趨明確

 

　　多間大行看好新地的投資前景。其中，美林指，在眾多地產股當中，新地盈利增長能力預見度較高，有能力提升股息，因2017至2020年集團仍有很多項目可推出。此外，旗下位於上海徐家匯的混合式項目可供出租，規模是新地中環地產組合的1.5倍，料可保持新地至2020年的長遠增長。

 

　　該行估計，新地維持40%至50%派息比率，未來每股派息平均每年可提升7%。最後，基於新地現價較資產淨值折讓35%，較歷史平均低0.5個標準差，該行將其目標價由120元上調至140元，重申「買入」評級。

 

　　另一隻值得留意的新世界發展，去年全年業績未算理想，僅賺86.7億元，按年跌54.7%，但重組後估值吸引。瑞銀發表報告指，新世界企業結構簡化及強化經常性盈利組合，加上樓市改善，故提升其每股資產淨值(NAV)預測20%至18.5元，並提升新世界目標價，由7.68元升至12.01元，評級由「中性」調升至「買入」。

 

　　瑞銀表示，假設新世界續進行以股代息，新世界在2015及2016財年，派出約65%至75%的經常性現金流，料新世界大股東將續接受以股代息，可維持高派息比率。

 

　　末日博士看好港樓市

 

　　本港樓市愈升愈有，樓價更曾冠絕全球最貴呎價，令人憂慮會否形成泡沫？有「末日博士」之稱的麥嘉華早前在港出席論壇則指，留意到香港樓價，遠比其他地方貴，一單位售價可達幾千萬元、幾百萬元，但認為低息環境下，樓價不會大?。

 

　　麥嘉華又指，港股及美股中較偏好港股，認為本地地產股股價相對資產淨值有折讓，因此仍然吸引，但他會選擇本地房託(Reits)。

 

　　另一邊廂，荷蘭PGGM基金經理HansOp'tVeld接受外電訪問指，若「狂人」特朗普當選美國總統，他建議盡沽香港地產股，因他擔心特朗普主張的貿易保護主義，損害全球貿易活動，對中國和香港影響最大。林德芬