首页 > > 49

莫低估地產市場結構性問題

2016-08-25
来源:香港商报

   周八駿

 
  香港地產市場自2015年10月起下調,持續至2016年4月,累積跌幅逾10%。這是自2003年下半年以來香港地產市場第二次下調,時間超過2008年第四季受美國「百年一遇」金融危機影響的第一次。然而,自2016年5月以來,又回復上升趨勢,是一個必須重視的現象。
 
  港樓市回復上升趨勢
 
  誠然,從經濟周期性表現角度看,樓市回升加之近期股市回升均有利於今年下半年本地生產總值增長。但是,所支付的代價則是經濟深層次結構性問題愈演愈烈。
 
  究竟哪些因素在導致本輪地產市場下調迅速止步?至少有以下兩大因素。一是主要地產商的舉措,一是主要銀行的反應。
 
  今年6月,新鴻基地產和長江實業地產分別推出一項新計劃:向潛在購房者提供120%和123%的按揭貸款,條件是買家用另一套住宅做抵押。按照香港金融管理局的規定,銀行最多只能提供相當於房屋價值60%的抵押貸款。但是,開發商的貸款由其旗下的金融子公司提供,迴避了金管局對香港銀行業的監管。開發商採取這一新措施的直接效應是,推高樓價。鑒於這兩大開發商在香港地產市場上舉足輕重的地位,有關新措施應是近幾個月樓市回升的重要動力。
 
  耐人尋味的是,隨樓市回升,香港的銀行界出現競相降價爭奪樓宇按揭貸款的風潮。踏入8月,中小銀行紛紛提供H加1.5厘的低按揭貸款利率,迫使大型銀行跟隨。例如,豐銀行將原本只適用於1000萬港元及以上大額貸款的H加1.5厘利率,降至適用於300萬港元及以上的貸款。中銀(香港)的同類貸款的優惠門檻也降至300萬港元。恒生銀行、工銀(亞洲)等紛紛仿效。結果,幾乎所有銀行的按揭貸款利率降至H加1.5厘。銀行減息的直接效應自然也是推高樓價。
 
  地產商對市場前景不樂觀
 
  主要地產開發商提供額外按揭貸款的動機是盡快將已開發的樓盤售罄。銀行普遍減息的動機是增加資產而提高收益。其背後的共同背景則是香港經濟形勢欠佳,銀行業普遍經營艱難,地產商對市場前景不樂觀。8月11日,長和系公布2016年上半年業績。集團主席李嘉誠在長江實業地產的業績報告中重申,對香港地產市場不太樂觀,目前在地產市場物色有合理回報的項目殊不容易。長和集團副主席李澤鉅在分析員會議上表示,除了該集團總部所在的長江中心外,長和系在香港所擁有的其他物業均可以出售。鑒此,有人問:李嘉誠是否看淡香港地產市場而欲轉身?李澤鉅的回答是:不肯定,不便透露。
 
  任何一家企業,無論多大的地產開發商抑或多大的銀行,都必須計較當前盈利和虧損,它們的上述行為無可厚非。問題是,香港經濟最嚴重的深層次結構性問題——香港經濟太過依賴地產市場,樓價易升難降以至於普通市民、尤其青年越來越置不了業——因此而更難矯治。
 
  8月11日,房委會公布截至2016年6月底公屋輪候冊的申請達28.83萬宗,較上季多2500宗;一般家庭申請個案較上季多2500宗;非長者單身申請個案較上季多1000宗。一般家庭申請者和長者一人申請者的平均輪候時間分別為4.1年和2.4年,分別較上季增加0.2年和0.1年,與特區政府所承諾的3年上樓目標越來越遠。
 
  尤其必須重視的是,現屆政府上任以來,一直以矯治地產市場結構性問題為施政優先,為壓抑樓價,先後推出雙重印花稅,並大幅降低按揭貸款成數,同時,恢復興建居屋,推行「港人港地」、「綠置居」、「白居二」等等新措施,然而,公營房屋供不應求現象進一步惡化,私人樓宇價格迭創歷史新高。可見,矯治香港地產市場深層次結構性問題之難,可謂「難於上青天」。
 
  香港金管局應當高度重視主要地產商和銀行界的上述舉措。因為,主要地產商提供額外貸款不僅推高樓價,而且留下後患——接受開發商提供的貸款而購房者承擔按揭貸款利率上調的風險,一旦利率上調,他們可能陷入負資產困境。銀行界普遍減息爭奪按揭貸款,則承受利率一旦上升、整體經濟一旦下滑而產生的壞帳風險。何況,樓價再一次被推高,與現屆政府壓抑樓價的宗旨相悖。
[责任编辑:邓煜闽]
网友评论
相关新闻