市區重建局(市建局)旗下啟德項目煥然壹居是近日熱門話題，市建局決定由原先只準許兩人或以上家庭申請，放寬至單身人士也可申請，惹起外界一番議論，本文則無意聚焦在這些議論上。反而，從另一個角度來看，一旦這個由私樓轉為資助房屋的項目開售的話，對私人住宅市場難免有影響，尤其是細價樓所受到的沖擊更甚。

　　「迷你戶」充斥一手市場

　　煥然壹居是以私樓規格興建，其質素可媲美私人住宅。據傳媒報道，項目有8個開放式單位、213個一房單位，以及117個兩房單位，面積介乎332至568平方尺。驟眼看來，項目似是一個中小型樓盤，并參考同區私樓本月樓價八折定價，估計尺價約1.1萬至1.2萬元，入場費介乎365萬至398萬元。雖然市建局暫時未公布開售詳情，但從近日報道可作初步評估。近期「迷你戶」充斥一手市場，煥然壹居無疑有競爭力。無巧不成話，附近地區馬頭角新盤迎豐開售，首兩批單位實用面積介乎186至275平方尺，最平價單位實用面積僅191平方尺，售價也要316.4萬元，尺價達1.6565萬元。相比之下，煥然壹居最平的300多平方尺的單位，售價亦要300多萬元，誰較有吸引力不言而喻。

　　低入場費獲高競爭力

　　那就看看二手市場。鄰近地區九龍灣也有提供細單位的屋苑，如31年樓齡的得寶花園，據中原地產網頁顯示，10月屋苑主要錄得200多平方尺單位的買賣註冊個案，售價介乎320萬至407萬元。另一個屋苑淘大花園，11月至今，錄得300多平方尺單位的買賣註冊個案，售價介乎460萬至478萬元，淘大花園樓齡稍輕，約28年。這些二手私人屋苑細單位售價一點不便宜，煥然壹居是新項目，入場費低於400萬元，最細單位面積也有332平方尺，因此煥然壹居的競爭力較高。擁有私樓質素的項目當作資助房屋出售，現在又放寬至單身人士也可申請，「客路」擴闊了，不搶走私樓購買力才怪！

　　尚車仁(逢周四刊出)